心的風小站

超過65歲、無法定繼承人，屋價不超過776萬(台北市為例)者可申請「以房養老」，3月1日試辦上路 

想參加內政部預定2013年3月1日起試辦「以房養老」”德政”的老人，首先，你要超過65歲，其次，你要「無法定繼承人(也等於是無子女的孤單老人)」，再來，你持有的不動產價值必須低於中低收入戶標準 (以台北市來說，房屋價值不超過776萬，新北市在525萬以下者），還得「沒有領取政府相關救助津貼給付，而且沒有接受政府全額補助收容安置者優先」，過五關斬六將，好不容易以上嚴苛條件通通符合後，『房子若抵押給政府，以台北市中正區單坪約80萬計算，5坪的不動產估價約有400萬，用「以房養老」方案，一直到終老前，85歲男性可月領32700元，若是女性領得較少，大約29000元』。

上面的舉例以『８５歲男性』可月領32,700元，這個政府就是很賊，舉例竟以『８５歲男性』可月領『32,700元』為例，你知道嗎？台灣男性平均壽命是75.96歲，這個政府用一個多數人活不到那年紀的年齡當例子，讓你以為可以領到『32,700元』，其實絕大多數的人根本沒機會活到可以領到32,700元這金額。

照台灣男性平均壽命75.96歲，你必須65歲以上才能申請，而且申請條件之一是你必須『無法定繼承人(也等於是無子女的孤單老人)』，而沒子女照顧的孤單男性老人，壽命顯然會更短於平均壽命75.96歲，極可能65歲申請通過後，領不到２年你就撤約那拉再見，蒙主寵召，房子也被政府收走了。

很難理解，這並不是信用貸款，也不是社福措施，而是以房屋抵押，彼此以壽命長短拚輸贏（以公佈的內容來看，抵押者能拚贏，也就是死前領到的金額大於抵押房屋價值的機率其實不大），政府搞的好像是福利措施一般申請門檻限制一大堆，何不讓民間去做就好，政府只要監督業者是否有不公平行為即可。

整體來看，這個“德政”有點像是詐騙集團幹的事情。 

http://www.appledaily.com.tw/appledaily/article/headline/20130815/35223331/

http://www.appledaily.com.tw/realtimenews/article/politics/20130508/178769/1

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「以房養老」3月上路　抵押房月約領3萬 

修改:2013/2/27 21:43 

http://www.appledaily.com.tw/realtimenews/article/politics/20130508/178769/1

以房養老0申請　太嚴苛「該幫的沒幫到」

2013年05月08日12:48

內政部次長曾中明今在立院衛環委員會針對「以房養老」試辦方案進行報告，藍委王育敏詢問，5月1日至今有多少人申請？曾說，目前還沒有人申請，但詢問電話很多。王說，沒人申請是因資格限制太嚴格，被子女遺棄不奉養的不行、貧困老夫妻，孩子過世的不行、65歲以上老人和80、90歲老父母相依為命也不行，「該幫助的都沒有幫助到！」

綠委林佳龍質疑，試辦方案「限制多、試辦久、人數少」，應將試辦年限縮短為3年，人數增加為1000人，並放寬申請資格。曾回應，因限制無法定繼承人才可申請，避免發生爭議，試辦過程會滾動式修正。 

http://www.appledaily.com.tw/appledaily/article/headline/20130815/35223331/  

政府管太多：以房養老限制多申請掛零 

2013年08月15日 

【郭寶懃╱台北報導】衛生福利部社會及家庭署試辦「以房養老」計劃，從今年3月試辦至今，申請人數掛零，無人申請的主因是「有法定繼承人」問題，其次為「房屋產權與人共有」以及「房屋尚欠貸款」。許多民眾反映不了解政府「以房養老」配套措施，質疑此政策在台灣執行的可行性。 

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以房養老申請流程須無法定繼承人 

內政部推行「以房養老」計劃似乎管太多，除了限定65歲以上、無父母、子女、兄弟姊妹、配偶等法定繼承人，且房屋無貸款、公告現值在中低收入戶標準以下（北市776萬元、新北市525萬元、台灣省、台中、台南、高雄480萬元，金門、連江375萬元以下）者，才能將房屋抵押給政府，許多民眾不符合條件，導致無人申請成功。 

台北市政府社會局老人福利科股長黃薏蓉表示，有許多民眾卡在「有法定繼承人」的問題，因為大部分持有房產的老人都有兄弟姊妹，加上也有民眾所持有的房產與人共有或仍與銀行借貸尚未還清，能符合以上條件民眾實在不多。 

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指，政府推廣「以房養老」政策門檻太高，導致能申請的人不多，政府應該注重申請人的意見，畢竟以不動產抵押來照顧老人家是良善，但在信託銀行做此事應該更謹慎，保障老人家權益。 

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應考慮餘款轉交 

台北C小姐表示，政府應該多設想不動產抵押餘款轉交的部分，如果申請人提早離開人間，那剩餘的房子抵押餘款部分，政府是否能將餘款分給申請人子女，才能保障申請人抵押不動產餘款的權益。南部G先生表示，目前憂心政府推動「以房養老」的可行性，未來支出會不會動到國民荷包。 

德明財經科技大學副教授花敬群表示，政府應該搞清楚遊戲規則，尤其在計算不動產抵押的部分與國民每個月領給部分，應該要以社會福利為優先，以防讓政策淪為房價商品的服務，政府應該與經管會、壽險業與房仲一起研擬計劃，才能使此政策變成一個正面金融服務的商品。  

以房養老政策申請條件 

◆各直轄市、縣（市）年滿65歲以上者 

◆無法定繼承人 

◆單獨持有不動產 

◆不動產價值不超過《社會救助法》所定之中低收入戶標準  

【內政部回應】 

內政部社會司副司長陳素春表示，政府「以房養老」正處於試辦階段，目前無人申請成功的原因，主要是老一輩的人對於不動產抵押態度保守，加上卡在「法定繼承人」問題，未來會研討是否放寬此限制，但前提是得顧慮政府財政支付，所以須先了解地方政府想法。 

陳素春說，政府會廣邀財政專家學者商討不動產抵押換算部分，精算每個持有者的房產，及每月給付分配金額，等確定後再發布第2次公告。 

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以房養老 首見愈領愈多方案

台銀推出 可因應物價上漲及醫療所需資金

2016年04月21日

【陳瑩欣╱台北報導】行庫以房養老商戰升溫，台銀昨日宣布推出「樂活人生安心貸」在宅養老服務，給付金額採「逐年遞增」的模式為號召，與其他銀行的以房養老的「年金按月給付」或「遞減給付」模式不同。台銀主打貸款人扣除繳付利息後，可領用金額可逐年增加，滿足銀髮長者因物價上漲及年齡增長造成生活、醫療等資金增加的需求。

利率起跳點1.93%

目前推出以房養老商品的業者以公營行庫為主，包括合庫、台銀、土銀、華銀、台企銀、一銀皆有相關商品可供選擇，不過各銀行申辦條件與特色各異，民眾申辦前宜多評估。

行庫主管表示，由於央行降息，各銀行以房養老商品利率也跟進下修，包括台銀、合庫銀利率起跳點1.93%，申辦誘因續增。

合庫銀副總程燕翼表示，目前以房養老核貸案件已破百件以上，且申貸地點不限雙北，申辦年齡最高為94歲，可增加銀髮族理財彈性。
台銀消金部經理周紹義表示，商業型以房養老必須考慮到長壽風險，撥款期滿後房屋估價難以掌握，因此試辦區域選擇「房貸A區」為主，主要是考量未來契約期滿以後銀行承受轉手風險。

依照金管會統計，各銀行至第1季為止已承作125件商業型以房養老案件，平均撥貸額度約在720萬元左右，承作區域多以雙北精華區為主。

台銀限房貸A區

台銀指出，內部對A區認定隨時異動，以六都為例，目前包括台北市全區都是A區。新北市包括：板橋、三重、永和、中和、新店、新莊、土城、汐止、蘆洲等地。
另外，桃園區、中壢、平鎮、八德；花蓮市、台東市、台中市南屯、西區、西屯、東區、中區、南區、北屯北區、豐原、大里、太平；高雄市苓雅、左營、三民、前鎮、前津、鼓山、新興、鳳山；台南市以中西區、東區、北區、安平區、南區、安南、新營、永康區等地，都是台銀房貸A區坐落地。

銀行主管指出，國內銀行提供的以房養老條件，較國外銀行還優渥，以中信金日本子銀行東京之星銀行為例，東京之星銀行以房養老案件限定必須在京都、獨棟、借款人要有穩定收入，但台灣在合庫銀推動條件極優之下，國內銀行設定的標準不會比日本嚴格。  

http://thwu2758.pixnet.net/blog/post/329726438 

以房真能養老嗎？  

■林萬億 

內政部日前推出類似「不動產逆向抵押貸款」的養老方案亮點，稱為「以房養老」，意即老人將自己的房子抵押給政府，政府估算老人餘命與房屋價值後，按月發給養老金到老人死亡為止，之後房子收歸國有。申請人須年滿65歲以上、無法定繼承人、自有房屋無貸款、且公告現值低於中低收入戶標準（臺北市776萬元、新北市525萬元、臺灣省、臺中市、臺南市、高雄市480萬元，金門、連江375萬元以下）者，初步名額100名。抵押的房子不得轉租，若要出售須先與政府解約，償還已領養老金給付加計利息，利息依國宅貸款利率計算。房子在抵押期間必須投保災害保險，保費在每年第一次撥發給付時扣除。若發生災害，房子損失部分由保險公司理賠，但政府會先從中扣除已領給付加計利息。老人若結婚，婚後配偶成法定繼承人，契約跟著終止，須償還已領給付加計利息，取回房屋所有權。這個方案推出的目的是讓那些自有低價房屋，卻沒現金可用的老人，以房屋抵押換取每月養老金。乍看之下似有道理，其實，問題很多。  

「以房養老」不是社會福利  

首先，這是理財，不是社會福利。一般不動產抵押貸款是順向的，是指不動產（例如房屋）所有權人（借款人）將其自有房屋向金融機構抵押貸款，金融機構鑑定其房價後，以一定比率（例如八成）貸給現金，借款人拿到一筆房屋價值八成的現金。此後，就按月償還本息，直到本息還清為止，房屋產權才又回歸借款人。而所謂的「不動產逆向抵押貸款」正好相反，擁有房子的人，將其所有權抵押給金融機構，拿回來的不是一筆大額現金，而是分期提領。這本來是金融機構操作不動產抵押貸款的生意，卻被內政部拿來營業，利用公益彩券盈餘做莊。政府撈過了界，絕非好事。  

不確定風險非常高  

其次，不確定性很高。每月提領的現金多少，就要看房子值多少錢，再加上要領多久？如果分期的期數固定，每期可領金額就很容易計算，也就是房屋價值拆成固定期數，即是每期提領金額。然而，借款人會活多久不確定，只能推估，不能靠算命或健康檢查。活得久，分期提領金就要少。  

一般不動產抵押貸款借款人能貸到的錢少，是因為金融機構怕借款人不依契約履行還錢，屆時只能拍賣房子抵債，當然要先將貸款打折；再者，金融機構要營利，就靠貸款利息了，利率高，獲利就高。而承辦「不動產逆向抵押貸款」的金融機構考慮借款人死後房子產權會歸其所有，屆時房價高低很難估算，可能受到房價波動影響，也會受到房屋折舊影響。如果估得高，就要付給借款人較高的分期提領金。另外，還得推估借款人能活多久。所以說，對貸款機構來說，房價鑑定與餘命推估都是風險，當然不可能高估房價與分期提領金。一旦借款人壽命很長，金融機構就會賠本。對於借款人來說，兩者也都是風險，房價被鑑定太低是損失，太早死也是損失。這種商品的買方是老人，實在經不起這種高風險管理的折騰。  

老人吃虧政府佔便宜  

第三，對老人不利。如上述，貸款機構絕不會讓借款人佔便宜。根據內政部初步精算結果，以公告房屋價格為300萬元者為例，65歲長者，男性月領8,200元，女性因壽命較長，每月平均可領取額度就變少，為7,100元；75歲長者，因餘命不多，男性月領13,400元，女性月領11,700元。如果一位老人有房子值300萬，依經建會推估，2020年時，臺灣男性平均餘命為78.13歲，女性為84.18歲。倘若男性65歲加入本方案，平均可以領13年又2個月，每月領取8,200元，總計可領129萬5600元。女性平均可領19年又6個月，總計可領166萬1400元。不管男女老人領到的錢，都比房屋價值300萬少一半左右。可見貸款利息之高。除非房價大跌，或折舊超出預期的快，不然，政府就賺很多。如果是75歲才加入，男性總計可領50萬9200元，女性可領128萬7000元。政府賺更大。何況說，房價只是公告價值，而非以市價計算。政府既然把它當社會福利來辦，卻從老人身上撈大錢，好嗎？  

政府變成物業管理公司  

第四，簽約老人往生後，這些房子收歸政府所有，內政部變成業主，要去處分這些不動產，怎麼處分？政府幹嘛沒事找事做？以現在政府部門的分工與能力，根本管不好這些房子。如果，將這個業務外包給金融機構，那根本就不須要政府出面，有利可圖的生意銀行自己會做，何須假手政府。如果政府又拿錢去補貼承接銀行，一定會被罵圖利。  

最後，適用的對象很少。初步只有100名，未來也不會有更多人申請。因為條件限制嚴苛。老人既無繼承人，房價又低的人數本就不多。自有房子房價很低，可能就是中低收入戶，就會有生活補助了，不急著需要這個方案。反之，如果放寬標準，內政部又會陷入生意越做越大的兩難，保證被罵不務正業。  

其實，老人需要的不只現金給付，為何政府盡是往現金給付方向思考問題呢？想一想老人住在沒有電梯的公寓怎麼生活下去、人行步道與公共交通對老人很不友善、長期照顧設施不夠普及、老人缺乏活動場所等不是也很重要嗎？如果，「以房養老」適用某些人，他們不是中低收入戶，那就指點金融機構趕快推出這類商品，政府只要訂立遊戲規則，幫助老人獲得充分資訊，老人自然會選擇加入。就像很多老人已購買商業保險保單，政府從也未借箸代籌過。政府不能為了要有施政亮點，就隨便放一把火。
(作者林萬億台大教授曾任台北縣副縣長行政院政務委員) 

※本文摘選自《愛心世界季刊‧2013春季號024期》

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臺銀以房養老 給付遞增

2016-04-21 00:09:23 經濟日報 記者陳美君／台北報導

國銀龍頭臺灣銀行昨（20）日宣布推出「以房養老」業務，並以「給付金額逐年遞增」、愈老領愈多的獨家優勢，加入國銀搶食長照商機戰局；銀行主管指出，截至目前為止，已有六家公股行庫推出以房養老，包括臺銀、土銀、合庫、一銀、華銀、台企銀，剩下兩家公股銀行，彰銀還在規劃中，兆豐銀則是沒有推出計畫。

臺銀主管指出，有別於目前市面上以房養老貸款，台銀在給付金額部分，採「逐年遞增」方式，遞增率為3%，亦即「愈老領愈多」，以滿足銀髮族因物價上漲及年齡增長造成生活、醫療等資金增加的需求。以貸款1,000萬元、期間20年為例，第一年的每月可領到3.1萬元，第20年，每月能領到的養老金增至5.4萬元。

臺銀說，這樣的設計，主要是為了滿足銀髮長者因物價上漲及年齡增長，對資金的需求增加，「年紀愈大，需要的醫療費用比較高。」

目前已推出以房養老的六家行庫比一比，在貸款成數部分，華銀、臺銀最高八成，為成數最高的兩間，利率部分，合庫、土銀、台企銀和臺銀，最低可至1.93%。

此外，各家銀行也有不同特色，像是合庫、華銀、一銀，每月繳付利息，超過三分之一的部分可掛帳，等到本金到期時再一次收取；土銀則是成數不超過五成，利率可全部掛帳，台企銀則是房貸結合信託與保險商品，利率逾2.5%，超過部分可全部掛帳。

兼具銀行公會理事長身分的臺銀董事長李紀珠日前表示，以房養老能進一步滿足銀髮族群的需求，提供更充裕的老年安養資金，銀行融資業務亦能相應獲得推展；另一方面，還可提振年長者消費能力，成為帶動台灣經濟成長很大動力來源。

https://tw.finance.appledaily.com/daily/20190608/38358770/

以房養老 女性居多 北北基逾5成 平均核貸金額760萬

出版時間：2019/06/08

【廖珮君、財經中心╱台北報導】金管會公布「以房養老」統計數據，根據數據顯示，超過半數都是北北基的老人在「拿房子換養老金」，且女性佔多數，官員分析，可能是因北北基房屋價值較高，且較能接受以房養老觀念，因此願意申請以房養老貸款的人也比較多，其次，也可能多數不動產都登記在妻子名下，讓女性更願意把房子拿出來抵押，換取養老金。

「以房養老」，就是老人把房子拿出來向銀行設定逆向抵押借款，換取每月固定的養老金一直到其過世後，再拍賣房屋清償貸款，所剩餘額再給家屬領回。

因應我國高齡化社會需求，金管會鼓勵金融機構開發提供符合高齡者需求的金融商品及服務，以提供高齡者老年生活所需資金，增進其退休生活保障。

年增加近千件

目前共有13家銀行開辦，從2015年開辦到2019年3月底，總承做件數達3362件、核貸金額達184.34億元。這項業務在2016年3月的累計核貸案件僅有125件，但這幾年也呈現穩定成長，今年3月底為3362件，相較於去年3月底的2425件，1年共增加937件。
根據金管會統計，全台平均核貸金額是548萬元，其中，北北基因房價較高，平均核貸金額達760萬元居冠，也因房屋價值高，老人更願意拿房子出來換養老金，核貸件數達1687件，佔全體3362件的5成左右，等於以房養老，半數都是北北基的老人做申辦。
統計也顯示，男女性在申辦「以房養老」上，女性較男性興趣更大；件數部分，女性佔54.3%、共1827件、男性佔45.66%、共1535件；在貸款金額女性也比男性高。

至於全台6大區域部分，若以申辦件數來看，以北北基，承做件數共1687件，超過5成比重，核貸金額共128億元，平均貸款額度760萬元居冠，其次是中彰投，承做件數是477件、17.91億元，平均貸款額度是375萬元次之，第3是桃竹苗408件、15.26億元，貸款額度374萬元。

核貸排名前3大是合庫（核貸金額79.26億元、1331件）、土銀（核貸金額52.63億元、1082件）、華南銀（核貸金額28.39億元、共620件），前3大銀行合計核貸金額高達160.28億元，等於扛下以房養老86.9%的業務量。

合庫35年最長

比較核貸前3大銀行，貸款成數都可達7成，貸款年限以合庫的「幸福滿貸」方案可提供的貸款期限35年為最長，其他兩家是30年，土地銀行的樂活養老專案還有申辦貸款年齡+貸款期間要大於或等於95歲。利息部分華南銀的「美滿享福貸」則是起算利率最優惠，僅1.83%。

金管會呼籲，民眾申辦以房養老貸款要注意各家銀行申辦流程、貸款成數、利率、期限、借款人申辦門檻、相關費用及權利義務等。