失敗國宅的三大條件
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台北市南港區小彎社會住宅
https://www.rent.gov.taipei/Rental/Site/xiaowan
https://www.rent.gov.taipei/Rental/Site/xiaowan/1
今日，中國時報登了建築學者投書『成功國宅的三大條件』
學者提出的成功國宅第一條件：
『首先，國宅地點宜分散，個案規模宜小，數量宜大。過去的平價住宅大多數量龐大，集中在一起，即使是高樓建築也予人以平民窟的印象。這樣的住宅建設必然失敗，在歐美也時有所聞。國宅建設使用公地，最好如同建設公司建樓，尋找市區中小型土地，如原日式宿舍用地，建造一般住宅，不以國宅為名。這樣做可以把大量國宅散布在全市各處，以較鄰近建築為合理的價格出售或出租，自然可抑制房價上漲』
首先，我們想問，房價為何高？除了炒作因素外，不就是因為土地資源有限，供不應求才會拉高房價嗎？不然，為何都市房價會高，鄉間房價會低？因為都市需求高嘛，結果，學者倒果為因，把有限的「市區中小型土地，如原日式宿舍用地」拿來建「一般住宅，不以國宅為名」，這樣或可暫時遏止房價衝高，但是，這些數量終究有限，等到戶數有限的「不以國宅為名的國宅」都被租光後，無法租得國宅的無屋族，要塞到那裡去？把他們消滅掉嗎？需求的不斷增加，最終還是再度推高房價，某學者或許是做了「市區中小型土地，如原日式宿舍用地」可大量供應的錯誤假設，才會「把大量國宅散布在全市各處」當做成功國宅的「三大條件」首要條件吧，新加坡、香港主政者難道不知道建那麼高樓層的國宅壓迫感太大，景觀上不太好嗎？當然知道，可是，現實上，土地沒那麼多，不得已只好"集中托高"犧牲部份景觀。
學者提出的成功國宅第二條件：
『其次，設計的品質要平實、美觀，大小適當。豪宅為了賣高價，在造型上出花樣，面積亦過大。興建一般民宅要務實，以最經濟的方式設計，最有效的利用空間，耐久而又實用的結構與材料，當然要美觀，要有品味。亦即既便宜，又好用，又好看。這要找一流的建築師主持其事，其成品才能價如國宅而予人高級的感受』
這種理論就是脫離一般人民對於台灣公務人員的認知，台灣的公務員要能像新加坡的公務員般把事情做的讓人民毫無遺憾，那今天就不會有討論出租國宅的事情發生了，學者提議的「不以國宅為名的國宅」必須「以最經濟的方式設計，最有效的利用空間，耐久而又實用的結構與材料，當然要美觀，要有品味。亦即既便宜，又好用，又好看。這要找一流的建築師主持其事，其成品才能價如國宅而予人高級的感受」，這些話讓我想起剛踏入社會進入一家日本小商社工作，有一天，日本老闆（派駐台灣的駐在員）看著一張剛傳進來的傳真文,表情有點不屑，嘴裡嘟嚷著：「ナンセンス(nonsense)(無聊)」，原來是總公司傳來的採購指示電文裡最後有一句「品質のいいものを安く買ってください（請以低價購入高品質產品）」，古有明言，一分錢一分貨，難道學者沒聽過嗎？難怪郝龍斌一直吵著說要開國際標要找世界一流建築師設計，原來都是對這位學者的建議言聽計從。
學者提出的成功國宅第三條件：
『最後是完善的管理制度。一方面，不要想為最低層民眾建救濟住宅。我們的稅率太低，救濟住宅應由慈善團體負責，大家，包括政府捐款幫忙。國宅應視其成本，賣或租給付得起代價的市民，並予以適當的管理，以保持建築物的功能在最佳狀態，且盡量避免違章搭建與鐵窗等設置，常予清洗，使外觀常保亮麗如新』
聽了真是令人震驚，居然有『不要想為最低層民眾建救濟住宅。我們的稅率太低，救濟住宅應由慈善團體負責』、『國宅應視其成本，賣或租給付得起代價的市民』這樣的說法，原來郝龍斌說建的國宅『高所得者也可以租』，就是有這樣的學者的嚇人「學說」在支撐，也難怪郝龍斌會有那麼多劫貧濟富的政策源源不竭的推出來，原來是背後有這樣的學者存在！老寶說，若要照這位學者說的，政府就不要建國宅，因為學者說的，正是民間業者可以做到的。
最後，學者又講了『要滿足這些條件，靠公務員以公家方式處理是做不到的。所以某種形式的住宅公司是必要的，以企業經營的精神來推動，方能期待其成功』，學者既知靠公務員事情一定做不好，卻又期待由公家成立「某種形式的住宅公司（大概這就是郝市府一直嚷嚷的”物業管理公司”吧）」「以企業經營的精神來推動」，不會很矛盾嗎？政府成立的”某種形式的住宅公司”還不是得聽市政府的，骨子裡還不是公務人員心態？或許這位學者以為我們國家名叫新加坡吧，光看本版上一篇貼文，砍樹砍成那樣就知道這些公務人員你根本不必期待他們會做好任何一件事情，這位學者談的，在新加坡或許是簡單而當然的事情，然而在台灣則是天方夜譚，難道這位學者是剛從新加坡移民來台灣的嗎？
許多人應該知道，萬芳社區之建造，正是因為房價節節高漲，當時北市府為壓抑房價乃規劃建造，不過，等建好了，房價也因政府打房及景氣逆轉而下跌，建好的國宅乏人問津，最後是放寬購屋者資格且部份可一人購買二戶的方式處理，甚至，把整好的地回售給原來地主，造成萬芳社區是國宅環繞民宅的台灣獨一無二的國宅景觀，而萬芳第二期也是一樣的輪迴，吳伯雄當市長時，將現在活動中心一帶的土地由公園用地改成國宅建地，興建國宅以壓抑又上漲的房價，等建好之時，一樣又是房價已經下跌，好不容易才出售的差不多，這樣的輪迴其實一直不停，我們甚至可以說，真正促成房價下跌的原因，都是其他打房政策及景氣逆轉因素而不是國宅推出造成，國宅建好都是房價已經下跌的時侯，國宅充其量只能說是讓已下跌的房價更加雪上加霜的馬後炮作用而已，政府欲壓抑房價漲勢，方法很多，而採用這位學者的建議正是最糟的『失敗國宅的三大條件』。
http://news.chinatimes.com/forum/11051401/112011050900367.html
https://tw.news.yahoo.com/%E6%98%8E%E5%80%AB%E7%A4%BE%E6%9C%83%E5%AE%85%E9%96%8B%E7%AE%B1-4%E8%90%AC%E7%A7%9F%E9%87%91%E5%BC%95%E7%99%BC%E7%86%B1%E8%AD%B0-%E5%A4%A7%E5%AE%B6%E7%82%BA%E4%BA%86%E7%9C%8B-%E9%80%99%E8%A3%A1-%E8%80%8C%E4%BE%86-000251256.html
http://news.chinatimes.com/forum/11051401/112011050900367.html
成功的國宅三大條件
- · 2011-05-09
- · 中國時報
- · 【漢寶德】
近來媒體對於政府的住宅政策仍有不斷的批評的聲音，政府的善意是很顯然的，但是一方面「打房」遇到營建界的反對，市場因而萎縮，而房價仍有上漲的呼聲，似乎不見成功；另方面，政府積極推動的社會住宅計畫，每受地方人士反對，因恐影響鄰近地區之房價，學者們都不看好。出租社會住宅，管理困難，經營不易是一端，而計畫中的數量也遠遠不足，與中低收入家庭之需要相距甚遠。誠然，以目前政府已提出的計畫，據說只有一千六百餘戶，且地處偏遠，不符社會大眾的期待。
居住問題是國家最難解決的問題，需要龐大的資源，涉及土地的歸屬與國土的利用，與國家的基本政治信念息息相關，所以徹底解決民居問題者都是社會主義國家。在二戰後的歐洲，俄共與東德是一個極端，曾按需要建造大量的國民住宅。北歐國家，實施民主社會主義，用高稅率來興建大量社會住宅，創造了高品質及富庶的幸福社會。影響所及，西歐國家也推動國民安居的政策，甚至在新加坡也普建國宅。我國信奉的三民主義就是民主而又社會的政治主張，所以在六○、七○年代，在聯合國顧問的建議下，推行開發新市鎮，大量興建國宅的政策。為求效率化，曾成立住宅公司，以合理落實國宅政策的理想。
很可惜，這個政策由於七○年代，為追求快速經濟成長，改採美式個人主義自由經濟的政策，把住宅建設交由私營房地產公司去隨市場需要由民間自行解決。這樣以來，土地投機成為造就富翁最便捷的途徑，官、商之間關係牽扯不清，國民居住問題基本上被忽視了。地方政府所建的少數國宅亦因種種原因，不受民間歡迎，國宅遂成為一個低級居住區的同義語。今天要想重新祭出建幾處社會住宅的手段來解決居住建築飛漲的問題，是很難收效的。
用徵收奢侈稅的手段打房，只是對付豪宅的客戶。豪宅買賣是有錢人的遊戲，無關乎成千上萬的平民的居住問題。他們並不在乎這點稅；只是由於他們的遊戲，使市區居住建築普遍上揚，才是令人頭痛的問題。貧富的差距擴大是豪宅階級產生的原因。政府該做的是重整國民住宅政策，全面的考慮中產階級的居住問題，兼及於弱勢團體。
成功的國宅建設應有幾個條件。
首先，國宅地點宜分散，個案規模宜小，數量宜大。過去的平價住宅大多數量龐大，集中在一起，即使是高樓建築也予人以平民窟的印象。這樣的住宅建設必然失敗，在歐美也時有所聞。國宅建設使用公地，最好如同建設公司建樓，尋找市區中小型土地，如原日式宿舍用地，建造一般住宅，不以國宅為名。這樣做可以把大量國宅散布在全市各處，以較鄰近建築為合理的價格出售或出租，自然可抑制房價上漲。
其次，設計的品質要平實、美觀，大小適當。豪宅為了賣高價，在造型上出花樣，面積亦過大。興建一般民宅要務實，以最經濟的方式設計，最有效的利用空間，耐久而又實用的結構與材料，當然要美觀，要有品味。亦即既便宜，又好用，又好看。這要找一流的建築師主持其事，其成品才能價如國宅而予人高級的感受。
最後是完善的管理制度。一方面，不要想為最低層民眾建救濟住宅。我們的稅率太低，救濟住宅應由慈善團體負責，大家，包括政府捐款幫忙。國宅應視其成本，賣或租給付得起代價的市民，並予以適當的管理，以保持建築物的功能在最佳狀態，且盡量避免違章搭建與鐵窗等設置，常予清洗，使外觀常保亮麗如新。
要滿足這些條件，靠公務員以公家方式處理是做不到的。所以某種形式的住宅公司是必要的，以企業經營的精神來推動，方能期待其成功。
（作者為建築學者）
社宅月租逾4萬 柯挨轟晉惠帝
張穎齊╱台北報導
2020年11月26日 週四 上午4:10 [GMT+8]
台北市長柯文哲上任力推社宅，25日出席明倫社宅招租記者會時，卻被發現有3房型的44坪公宅租金竟達4萬500元，還設限家庭月總收入要13萬元，有民眾就質疑，夫妻平均1人月入就要6、7萬元，有這樣收入誰要住社宅，柯根本晉惠帝「何不食肉糜？」柯坦言，會檢討。
都發局稱低於市價
明倫社會住宅1房型有14、16、20坪，月租分別為1萬2900元、1萬4700元、1萬8400元；2房型27坪，月租2萬4800元；3房型44坪，月租4萬500元，均為一般戶價格，不包含特殊身分補貼。其中3房型月租超過4萬，引發關注。
都發局表示，44坪月租4萬500元，在北市大概只能租到中古屋或公寓，但市府是推全新的社宅，若在北市要租全新的房屋，恐達每坪1500元、換算44坪是6萬6000元，所以其實社宅還是較便宜，也比在北市買全新的房屋划算。
都發局指出，要租此房型，條件是家庭1年的總收入在158萬元以下、140萬元以上，也就是家庭月總收入要13萬元，且在北北基桃都沒房屋。
「柯與高高在上的北市府官員租過房子嗎？」北市租房族雷姓民眾表示，一對夫妻月薪要達13萬，誰租得起、誰想要合租？且還沒算要養小孩、吃喝、車位的費用，且在北市也絕對找得到月租3萬元的好房子。
設計豪華租金難降
柯文哲說，這設計太豪華，東西用很好，但租金降不下來，興建社宅的首要目標就是落實居住正義，也就是雖買不起，但至少要讓民眾租得
起。都發局住宅企畫科長楊少瑜說明，柯市長認為4萬元社宅太貴，已責成都發局，以後設計的坪數、價格要調整，須控制檢討，若招租若不
理想，會考慮推合租。
https://www.ctwant.com/article/88257
明倫社宅租金4萬惹議 柯文哲解釋：不希望整棟都給窮人住
記者：中國時報張薷 2020-12-02 14:03
台北市明倫社會住宅44坪3房型月租高達4萬過高熱議，台北市長柯文哲2日出席健康社會住宅交流感謝茶會時表示，明倫社宅為什麼會有大坪數，是為達到混居的目的，不希望整棟社會住宅裡面住的都是窮人，否則成為貧民窟。
柯文哲表示，一開始社會住宅被當作鄰避設施，過去這幾年成功轉型為好厝邊，至於明倫社宅為什麼會有月租4萬元的，而台北市戶口人數登記，一戶1到2人占6成，3到4人是3成，5人以上占1成，因此社會住宅是按照6比3比1邏輯設計。
柯文哲指出，因此北市社宅一人房占60％；二人房是30％； 三房是10％，但事實上明倫社宅是7比2比1，明倫社宅一人房僅8000多元，但大坪數的3房則是4萬元，為何有大坪數 ，重要原因是防止標籤化。
柯文哲強調，當時蓋社宅都遭里長反對，擔憂蓋下去住進來的都是窮人，變成貧民窟，目前北市確實有些地方，他去看萬華的平宅住的全部是窮人，柯認為，整個社會住宅不能裡面住的全部是低社經地位的，因此混居是一個很重要的概念，所以當時設計理念是不希望整棟社會住宅住在裡面都是窮人。
https://www.setn.com/News.aspx?NewsID=858373
又失言？柯文哲「不希望整棟住窮人」 綠議員批：貼標籤！
2020/12/02 15:56:00
政治中心／綜合報導
座落捷運圓山站僅６分鐘的明倫社宅上個月26日開放招租，其3房型月租費高達4萬500元，引發外界批評太貴了。對此，台北市長柯文哲曾坦承設計太豪華，會再檢討，然而柯文哲今（2）日出席健康社會住宅交流感謝茶會，提及設計大坪數，是要防止「標籤化」，因此設計理念是「不希望所有住在裡面的都是窮人」。這句話引起議論，對此，民進黨議員陳怡君批評「柯市長這番話就是在給居住社宅的民眾貼標籤！」
市議員陳怡君表示，原來柯文哲的居住正義是資產階級的正義，當年公宅改名社宅，就是要去標籤化，但今天柯文哲把它貼回去。住哪裡不是問題，問題是沒有房子的市民、弱勢民眾要有屋可租、可住。
2017年聯開宅出租成效不如預期時，柯文哲曾認錯表示要檢討「租金3萬2，乾脆繳房貸」。2017年柯文哲已經在居住正義上犯了政策錯誤，怎麼檢討到2020年還是繼續犯錯？陳儀君請柯市長重新評估調整租金，不要在錯誤的政策上加油添醋，替窮人及富人、一般人等貼標籤！
陳怡君最後強調「房子不應分社宅、豪宅。市民在乎的是安全、實在的房子」。
針對柯文哲說「不希望整棟社宅裡面住的都是窮人」，台北市政府發言人陳智菡表示，本意是希望各種族群都可以在社會住宅裡面「混居」、不要讓進駐者被歧視或被「標籤化」、這才能讓社宅與社會(周邊社區)更加融合，這也是國際新社宅的規劃趨勢。
台北市同時也針對經濟弱勢的民眾申請社宅，台北市編列預算提供每戶3000元到11000元的分級租金補貼，讓不同收入所得者都有機會負擔的起，並保障至少35%的戶數給經濟或社會弱勢入住，持續落實居住正義。根據北市社宅招租網資料顯示，家庭所得位於40至50％分位點，也就是年收入140萬至158萬、平均月薪13萬民眾，才需負擔4萬元房租。
【明倫社宅惹議】明倫社宅遭爆租金漲8成 柯文哲：不希望變抽樂透
徐文鴻
2020年12月3日 週四 下午12:02 [GMT+8]
日前台北市明倫社宅以開放申請，不過該租金曝光後引發外界熱義，最貴三房型月租金竟高達40,500元，台北市長柯文哲昨（2）日回應解釋，公宅要達到混居的目的，否則未來可能會變貧民窟，「不希望整棟社會住宅裡面住的都是窮人」。台北市議員游淑慧昨po文爆料，原本該租金其實僅設定為22,440元，現在卻大漲近8成。柯文哲今（3）日回應，由於現在社宅數量還很少，「不希望社宅變成抽樂透」。
明倫社宅最貴租金竟突破4萬元，引發外界熱議。台北市長柯文哲在第一時間知道後，也感到驚訝強調回去要檢討。不過柯文哲昨日態度卻大轉變，指當初公宅設計時就按照北市戶口人數去登記，公宅應要達到混居的目的，否則未來可能會變貧民窟，「不希望整棟社會住宅裡面住的都是窮人」。
游淑慧昨於臉書po文爆料，「原來明倫社宅的高貴很貴，是上個月才突然調漲的，而原本租金的設定平易正常多了。」原本三房型租金其實僅設定為22,440元，現在卻大漲近8成，質疑政府似乎也想跟著炒房。
針對游淑慧爆料明倫社宅調高租金，柯文哲今出席活動回應，「沒有啦！政治也要務實啦！」並指租金計算都有一個公式，如果社宅超過30％很多就算了，不過現在數量還是很少，「不希望社宅變成抽樂透，抽樂透你聽懂嗎？如果價差那麼多，就抽到你就賺到……」。
https://www.mirrormedia.mg/story/20201203edi016/index.html?utm_source=feed_related&utm_medium=yahoo
【明倫社宅惹議】批柯文哲社宅政策「硬拗」 游淑慧：思維如同囤房惡房東
台北市明倫社宅日前開放申請，其中44坪三房型月租竟高達40,500元，引發外界熱議。台北市議員游淑慧昨（2）日po文爆料，原本該租金其實僅設定為22,440元，現在卻大漲近8成。她今（3）日再度po文砲轟柯文哲市長，聽到該租金第一時間，說回去要檢討，沒想到一週過去，「居然又硬拗，說調高租金是不希望都是窮人入住。」她認為市府之所以調高明倫社宅的租金，「思維如同囤房惡房東一樣」，說穿了就是考量投資回本、跟著大家貴。
針對明倫社宅最貴租金竟突破4萬元，游淑慧昨於臉書po文爆料，「原來明倫社宅的高貴很貴，是上個月才突然調漲的，而原本租金的設定平易正常多了。」原本三房型租金其實僅設定為22,440元，現在卻大漲近8成，變成40,500元。游淑慧質疑，還是市府也想跟著炒房？看著今年房市升溫，也趕快大調租金，趁勢撈一筆？更提醒台北市政府並不是建商，「而公宅要『好』，不是『豪』。」
對於外界批評明倫社宅租金太高，台北市長柯文哲第一時間知道後，也感到驚訝表示回去要檢討。不過事隔一週後，柯文哲昨天態度突然大轉變，強調當初公宅設計時，就按照北市戶口人數去登記，公宅要達到混居的目的，否則未來可能會變貧民窟，「不希望整棟社會住宅裡面住的都是窮人」。
游淑慧今再度po文痛批柯文哲不該「硬拗」，以不希望都是窮人入住為由調高租金，更不該變相幫房東拉高租金行情，讓租屋族受害。「2014年，你說要蓋社宅是為了讓弱勢及年輕人。2020年，你耗費千億成本蓋社宅，讓下任市長可能還要負債700億，居然理由變成要『穩定房價』。」
游淑慧也認為，北市府之所以調高租金的理由，不是共榮或地方反應，說穿了「市府思維如同囤房惡房東一樣」，考量的是投資回本、跟著大家貴。
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